A.- Gastos Previos a la formalización :

Una vez cumplidos todos los requisitos necesarios para la concesión de un Préstamo Hipotecario que se han detallado anteriormente, las Entidades Financieras, antes de formalizarlo, realizan los siguientes trámites:

La Tasación: La vivienda ha de ser tasada, es decir valorada por un perito independiente de la Entidad Financiera. Esta tasación es necesaria y el perito que la realice conviene que pertenezca a una empresa oficial inscrita en el registro del Ministerio de Economía y Hacienda.

Verificación registral: Consiste en comprobar la existencia o no de cargas sobre la vivienda que se va a hipotecar.

Ambos trámites originan una serie de gastos que son a cargo del solicitante, con independencia de la aprobación o denegación del préstamo.

Una vez comprobados estos datos, se llevará a cabo la formalización del Préstamo Hipotecario en un plazo que, normalmente, oscila entre l5 días y un mes.

B.- Gastos de formalización :

Comisión de apertura : Se trata de una comisión que cobra la Entidad Financiera por una sola vez, al inicio del Préstamo. Se suele establecer como porcentaje sobre el importe del Préstamo.

Comisión de estudio : Es asimismo una comisión inicial que también suele establecerse como porcentaje sobre el importe del Préstamo, a cobrar una sola vez, al inicio de la operación.

Comisión de subrogación : La subrogación es el acto por el que una persona, asumiendo la deuda, sustituye jurídicamente al titular de un Préstamo respecto de los derechos y obligaciones derivados del Préstamo concedido, es decir, se convierte en titular del Préstamo. Normalmente se produce cuando una persona adquiere una vivienda directamente a un promotor-constructor.

La Entidad Financiera tiene que estar de acuerdo para que se lleve a efecto la subrogación, derivándose el pago de la correspondiente comisión por parte del subrogado, aunque en este caso no se cobrarán las comisiones de apertura u estudio.

Gastos de notaría : corresponde al gasto de realización de escritura pública otorgada por Notario. La cuantía a pagar depende de los aranceles establecidos, los cuales varían según el número de folios que tenga la escritura.

Impuestos oficiales : La constitución de Hipoteca se halla sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. La cantidad a pagar por dicho impuesto se calcula aplicando un porcentaje. En la actualidad es el 1,2% sobre el valor total garantizado (Principal, intereses, gastos).

Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad : Formalizada la escritura del Préstamo Hipotecario, se debe inscribir en el Registro de la Propiedad correspondiente.

El acto de inscripción en el Registro lo realiza la Entidad Financiera que ha concedido el Préstamo.

C.- Otros gastos posibles :

Intereses de demora : Es el tipo de interés a aplicar a aquellas cantidades que, llegando su vencimiento, o sea su fecha de pago, no han sido abonadas. En definitiva, es una penalización al titular de un préstamo si incumple sus obligaciones de pago.

Comisión de cancelación anticipada y comisión de entregas a cuenta : Generalmente las Entidades Financieras reconocen a sus clientes el derecho a cancelar el Préstamo hipotecario total o parcialmente antes de que termine el plazo acordado. Como los intereses del Préstamo están estimados para el total de la vida de éste, si ésta se acorta, el beneficio de Banco o Caja es menor. Por ello, al cancelar el Préstamo total o parcialmente (con entregas a cuenta) la Entidades Financieras cobran una comisión, que es un porcentaje sobre la cantidad cancelada o entregada a cuenta.

Comisión por modificación de contratos : Esta comisión se aplica en el caso que, a petición del cliente y aprobado por la Entidad Financiera, se modifiquen durante la vida del préstamo algunas de las condiciones establecidas inicialmente en el contrato. El importe de la misma se calcula aplicando un porcentaje sobre el capital pendiente de pago en el momento de la modificación.

El objetivo de esta modificación es compensar a la Entidad Financiera de los trámites administrativos necesarios para proceder a la modificación del contrato original.

Comisión por reclamación de cuotas impagadas : En el caso de existir cuotas impagadas, las Entidades Financieras suelen cobrar al cliente, en el momento en el que regulariza la deuda, un importe fijo que está preestablecido en el contrato.

Comisión por emisión y gastos de envío de los recibos : La comisión por emisión no es muy usual, viene a ser un importe fijo que una Entidad Financiera repercute en cada uno de los recibos de Préstamo por los que le origina la confección de los mismos.

Los gastos de envío suponen repercutir al cliente los costes que se le originan a la Entidad Financiera por el envío de los recibos del Préstamo al domicilio indicado por el cliente.

La tarifa de comisiones a repercutir al cliente debe ser comunicada previamente al Banco de España y está a disposición de cualquier persona que quiera consultarla.