Después de cumplir todos los requisitos preliminares que se han descrito, usted se encontrará con el problema de la elección del tipo de Préstamo Hipotecario que mejor se adapte a sus necesidades. Para ello tendrá que tener en cuenta los siguientes factores:

A.- El importe del préstamo : Es la cantidad de dinero que la Entidad Financiera entrega al cliente al concederle el Préstamo. En el caso del Hipotecario, existen dos tipos de límites para determinar este importe total :

1.- El valor de la vivienda : La cantidad máxima a financiar, es decir, el importe total que recibirá como Préstamo Hipotecario suele estar entre el 70% y el 80% del valor de tasación de la vivienda o inmueble.

2.- Los propios ingresos del solicitarle : El importe se limita para que las cuotas a pagar no superen el 35 ó 40% de los ingresos líquidos justificables del solicitante y así poder hacer frente a los pagos sin problemas.

B.- El interés : El interés, es “el precio” que el cliente se compromete a pagar a la Entidad Financiera como consecuencia de haber recibido una cantidad de dinero determinada en concepto de Préstamo. La Tasa Anual Equivalente (TAE) es una fórmula para poder comparar los tipos de interés que ofrecen las distintas Entidades Financieras.

Para su cálculo se tienen en cuenta la periodicidad de pago, el tipo de interés nominal y las comisiones iniciales. Ya hemos mencionado anteriormente que, de acuerdo con el tipo de interés, los Préstamos pueden clasificarse en :

1.- Préstamos Hipotecarios de interés fijo : El tipo de interés establecido en el contrato permanece inalterable a lo largo de toda la vida del Préstamo.
En este tipo de Préstamo, tanto la Entidad Financiera que ha prestado el dinero como el cliente, están expuestos al riesgo de interés, es decir :

Si los tipos de interés descienden, el cliente no se puede beneficiar de dicha bajada, pudiendo estar pagando un precio superior al que lo haría si la operación la contratase en esos momentos.

Si los tipos de interés suben, la situación es la contraria, siendo la Entidad Financiera la perjudicada, ya que no podrá repercutir en el cliente esta subida.

Por todo ello, la operación suele fijarse a unos plazos más cortos que los que se establecen cuando el interés es variable, a fin de evitar el riesgo de las variaciones de tipos de interés para ambas partes.

¿Qué ventaja tienen los Préstamos de interés fijo? La principal ventaja que para el cliente representan los préstamos a interés fijo es tener determinado, desde el principio de la operación, el importe exacto de las cuotas a pagar a lo largo de toda la vida del Préstamo.

2.- Préstamos Hipotecarios de interés variable: Son operaciones en las que el tipo de interés varía cada cierto período de tiempo, de acuerdo con unas normas que se establecen previamente. La forma de fijar los intereses es la siguiente:

Se acuerda un tipo inicial de interés, que permanece fijo durante un período preestablecido, y que en la mayoría de Entidades Financieras oscila entre 12 y 18 meses.

Una vez transcurrido este período, el tipo de interés varía de acuerdo con la evolución del índice de referencia acordado en el contrato, al que se le añade además un valor diferencial, si así se ha pactado.

El riesgo que corre tanto la Entidad Financiera como el cliente es el propio de las oscilaciones de mercado :

En época de tipos de interés bajos, el cliente pagará menos intereses, saliendo beneficiado.

En época de tipos de interés altos, el cliente tendrá que efectuar un mayor pago de intereses.

Por ello, y al irse ajustando el tipo de interés al mercado, las Entidades Financieras suelen ofrecer plazos de amortización más largos (normalmente entre 20-35 años) que los utilizados en los préstamos a tipo fijo (normalmente entre 10-15 años).

¿Qué ventaja tienen los Préstamos de interés variable ? Las principales ventajas son :
Obtener una financiación que usualmente es a mayor plazo, con la consiguiente reducción del importe de la cuota a pagar.

Dada una situación de bajada de tipos de interés, reducir la cuota a pagar.

Índices de referencia : Es la variable en función de la cual cambia el tipo de interés del Préstamo. Existen diversos tipos de índices de referencia, los más habituales son :

Mibor : Es el precio del dinero en el mercado interbancario de Madrid, es decir, el precio al que los bancos y cajas se prestan dinero mutuamente. Este tipo de interés lo comunica el Banco de España, en sus notas informativas diarias, así como en varios de sus otros medios de comunicación.

Banca Privada : Según la información que los bancos envían, por obligación, al Banco de España; es el tipo medio de las operaciones de crédito. Existen diversos tipos, siendo los más relevantes :

· Cuentas de crédito de l año a menos de 3 años.

· Préstamos de 3 o más años.

Asociación Hipotecaria Española : Es un índice de referencia del mercado hipotecario de periodicidad trimestral. Se calcula disminuyendo en un punto porcentual la media de los tipos de interés más utilizados en los Préstamos Hipotecarios concedidos por las entidades de la Asociación Hipotecaria Española para la financiación de la vivienda libre, considerando el último mes de cada trimestre natural.

Índice Activo de Referencia CECA (Confederación Española de Cajas de Ahorros) : Según la información que las Cajas de Ahorro envían, por obligación, al Banco de España; es el tipo medio de las operaciones de préstamos personales de l año a menos de 3 años y de los préstamos con garantía hipotecaria para adquisición de vivienda libre a un plazo de 3 o más años.

Cualquiera de los índices de referencia descritos, que se aplique en un Préstamo Hipotecario de interés variable, ha de quedar claramente determinado a la firma del mismo, así como su forma de aplicación.

Para que un tipo de interés sirva de referencia :

Debe ser público y fácilmente verificable por parte del cliente, lo que implica que la Entidad Financiera debe indicar en qué medio se publica.

Ha de ser objetivo, es decir, que no ofrezca dudas en cuanto a su cálculo.

Debe ser neutral, es decir, la Entidad Financiera no puede influir en su determinación.

El Diferencial : Consiste en el importe que las Entidades Financieras añaden al tipo de interés de referencia. ¿ Cómo se especifica el valor diferencial?

· Puede establecerse un importe fijo durante toda la vida del Préstamo.

· Puede fijarse como un porcentaje sobre el índice de referencia que se haya utilizado.

C.- El período de Interés : Es el período de tiempo durante el cual el tipo de interés de un Préstamo, a tipo de interés variable, permanece inalterado. En los préstamos a tipo de interés variable hay que diferenciar entre :

Período de interés a tipo fijo : Es el plazo durante el cual permanece vigente el tipo de interés inicial pactado en el contrato del préstamo.

Período de interés a tipo variable :Una vez finaliza el período de interés a tipo fijo comienza el período de interés a tipo variable que dura hasta que se termina de pagar el Préstamo Durante este período, el interés varía cada cierto tiempo (generalmente cada 6 meses) en función del índice de referencia.

D.- Cuota a Pagar : Es el importe que el cliente se compromete a pagar periódicamente (mensual, trimestral o anualmente) a la Entidad Financiera que le ha concedido el Préstamo en concepto de intereses y devolucion del capital prestado.

E.- Plazo de Amortización : Es el tiempo acordado en la escritura del Préstamo para que el cliente devuelva a la Entidad Financiera la totalidad de la cantidad prestada. Suele oscilar entre 10 y 35 años, y dependerá :

Del tipo de política comercial de la Entidad Financiera.

De ser un Préstamo a tipo de interés fijo o variable.

De la edad del solicitante.

Hay Préstamos en los que se establece un período de carencia. La carencia puede definirse como el período inicial de la vida de un Préstamo en el que el cliente únicamente paga los intereses, no amortizando nada de capital.

F.- Sistemas de Amortización : Existen diversos sistemas de amortización: de cuota a pagar constante, de cuotas de capital constante, de cuotas de capital creciente, etc. El más empleado por las Entidades Financieras es el de cuota a pagar constante, donde el capital amortizado va aumentando a lo largo de la vida del préstamo, reduciéndose, por lo tanto, los intereses a pagar.