Fiscalidad del contrato de opción de compra

* *  Si la opción de compra la concede un particular que no es sujeto pasivo de IVA, el contrato de opción queda sujeto a TPO, al tipo general vigente en cada CCAA, por el mayor de los dos valores siguientes:


a) El Precio de la opción de compra


b) El 5% del precio total convenido para la compraventa.


En el caso de que la opción de compra la otorgue un sujeto pasivo de IVA, fiscalmente el contrato de opción de compra tributa como una prestación de servicios, y por tanto sujeta a IVA del 21% , con independencia de la tributación que proceda por la compraventa.

Esta ultima consideración, es muy importante a efectos de declaración de IVA correcta, ya que si por ejemplo se trata de un contrato de opción de compra por un inmueble que se convine comparar por un precio de 100 y como precio de opción se pagan 20, importe que se conviene sea deducido del precio total a pagar en caso de ejercitar la opción, la liquidación correcta es la siguiente:


A) En el momento de otorgar el contrato de opción de compra, el optante deberá soportar un IVA de: 21% S/ 20 = 4,20


B) En el momento del ejercicio de la opción de compra y el otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa se deberá soportar un IVA de: 21 % S/ 100 = 21, aunque solo se abonen en concepto de precio: 100 – 20 = 80.


Esta doble tributación, nunca será un coste, ya que el optante deducirá, en los dos casos, el IVA soportado.

* * Si la opción de compra a concede  un empresario sujeto pasivo del I.V.A. y ésta se conceda a título oneroso, la opción de compra tiene la consideración de prestación de servicios tributando por I.V.A. al tipo general. Si además se instrumenta en escritura pública siendo susceptible de inscripción registral,  la opción estaría sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (Modalidad Actos Jurídicos Documentados) al tipo del  1 % salvo que la Comunidad Autónoma en que radique el inmueble haya establecido otro distinto; en este caso el sujeto pasivo sería el optante.